(Kiel) Immobilien werden häufig als Kapitalanlage an geschäftsunerfahrene Käufer vermittelt. Werden im Vermittlungsgespräch oder im Anlageprospekt falsche Angaben über die zu zahlende Vermittlungsprovision gemacht, liegt eine arglistige Täuschung vor. Die finanzierende Bank hat dann keinen Anspruch auf Rückzahlung des zur Finanzierung gewährten Darlehens, wenn sie von der arglistigen Täuschung wusste oder diese hätte erkennen können.
Das, so der Hamburger Rechtsanwalt Matthias W. Kroll, LL.M., Leiter des Fachausschusses „Finanzdienstleistungs- und Versicherungsrecht“ der DASV Deutschen Anwalt- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e.V. mit Sitz in Kiel, entschied am 10.03.2011 das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg, Az.: 8 U 53/10 u.a.
Der Senat hatte in diesen Verfahren unter Beteiligung einer großen deutschen Bank zu entscheiden. Die Kläger wehrten sich gegen die von der Bank nach Einstellung der Ratenzahlung betriebenen Zwangsvollstreckungen aus notariellen Urkunden. Finanzierungsgegenstand der Darlehensverträge waren Immobilienkäufe in einem größeren Wohnkomplex in der Umgebung von Oldenburg. Hintergrund der Vertrage war folgender: Im Jahr 1992 hatten verschiedene Käufer – die heutigen Kläger – aufgrund eines Angebots einer Treuhänder Gesellschaft umfassende Vollmachten zum Erwerb von Wohnungseigentum und zum Abschluss von Finanzierungsverträgen erteilt. Das Kapitalanlagepaket sah die ausschließliche Finanzierung durch die beklagte Bank vor. Der dem Verkauf dienende Anlageprospekt enthielt eine nur unvollständige Aufstellung der vom Käufer zu tragenden Kosten. Insbesondere fehlte die Angabe der Innenprovision von über 18 %.
Der für die Bankenhaftung zuständige 8. Senat des Oberlandesgerichts gab den Klägern Recht, betont Kroll.
Grundsätzlich müsse eine Bank zwar nicht von sich aus auf eine im Kaufpreis enthaltene versteckte Innenprovision für den Vertrieb hinweisen. Etwas anderes gelte jedoch, wenn die finanzierende Bank eine arglistige Täuschung des Kunden über die Höhe der tatsächlich zu zahlenden Provision erkennt oder hätte erkennen können. Dann besteht auch eine Verpflichtung der Bank den Kunden über die arglistige Täuschung aufzuklären. Nach den Feststellungen des Gerichts wurden die Käufer gezielt über die im Kaufpreis enthaltene hohe Innenprovision getäuscht. Es sei auch davon auszugehen, dass die Käufer bei Kenntnis der Provision die Immobilien nicht erworben hätten. Die Kenntnis der beklagten Bank von der arglistigen Täuschung sei nach den Grundsätzen des „institutionalisierten Zusammenwirkens“ zu vermuten.
Kroll riet, dies zu beachten und in allen Zweifelsfragen Rechtsrat einzuholen, wobei er dazu u. a. auch auf die entsprechend spezialisierten Anwälte und Anwältinnen in der DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de – verwies.
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Matthias W. Kroll, LL.M.
Rechtsanwalt/Master of Insurance Law
Fachanwalt für Arbeitsrecht/Fachanwalt für Versicherungsrecht
Leiter des Fachausschusses XIV „Finanzdienstleistungs- und Versicherungsrecht“
der DASV Deutschen Anwalt- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e.V.
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