Vorsicht beim Abschluss von Gewerbemietverträgen / Auch bei Wegfall von Kunden kann ein Mieter sein Geschäft nicht einfach schließen wann er will ( 09 / 2010 )

(Kiel) Der Mieter in einem Einkaufszentrum muss angesichts erhöhtem Leerstands und weggezogener Kundschaft auch dann sein Geschäft in strukturschwacher Lage geöffnet halten, wenn er wegen einer Beschränkung auf sein übliches Sortiment keinen ausreichenden Umsatz erzielen kann.

Darauf verweist der Frankfurter Fachanwalt für Verwaltungsrecht Klaus Hünlein von der DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel unter Hinweis auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 03.03.2010 – XII ZR 131/08.

Nach diesem Urteil kann sich auch der Ankermieter eines Einkaufszentrums nicht darauf berufen, wegen eines Wegbruchs der Bevölkerung in der näheren Umgebung und eines erhöhten Leerstands in den übrigen Mietflächen des Einkaufszentrums entgegen der Regelungen des Mietvertrags selbst zu schließen. In diesem Fall hatte sich ein Lebensmitteldiscounter mietvertraglich verpflichtet, sein Ladengeschäft während der gesetzlichen Öffnungszeiten offen zu halten und in dem in einem Stadtteil neu errichteten Einkaufszentrum nur sein Sortiment anzubieten. Der Öffnungspflicht kam der Discounter nicht mehr nach, nachdem immer mehr Geschäfte im Zentrum schlossen und sich nach wenigen Jahren ein Einwohnerschwund von 40 % eingestellt hatte.

Hierzu hat der BGH bereits mehrfach festgestellt, so Rechtsanwalt Hünlein, dass es in den Verantwortungsbereich eines Mieters von Gewerberaum falle, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäfts in der von ihm gewählten Lage abzuschätzen (Unternehmerrisiko). Hierzu gehöre neben der bei einem neu zu errichtenden Einkaufszentrum entstehenden Chance auf erhöhte Gewinne in einem später florierenden Zentrum eben auch das Risiko eines Scheiterns des Gesamtprojekts mit den hieraus resultierenden negativen Folgen für das angemietete Einzelgeschäft.

Auch wenn – wie hier – mietvertraglich besondere Regelungen zu einzuhaltenden Öffnungszeiten und Sortimentsbeschränkungen ohne gleichzeitige Einräumung eines Konkurrenz- und Sortimentsschutz vereinbart worden seien, so folgt laut BGH aus dieser Kumulation keineswegs generell, dass der Vermieter den Mieter vom Risiko einer wirtschaftlich gewinnbringenden Nutzung des Ladengeschäfts entlasten wollte. Eine solche Änderung der gesetzlichen Risikoverteilung sei zwar vertraglich durchaus möglich, setze aber – genauso wie ein bestimmter Branchenmix im Einkaufszentrum – eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag voraus (vgl. BGH).

An dieser Entscheidung des BGH zeigt sich einmal mehr, so betont Rechtsanwalt Hünlein, dass gerade bei Abschluss von Mietverträgen für Gewerberäume an die Vertragsgestaltung besondere Anforderungen gestellt werden und die Wirkungen einzelner Klauseln – am besten durch einen auf dem Gebiet des Gewerberechts erfahrenen Rechtsanwalt – sorgsam bedacht und abgewogen werden müssen.

Hierzu verwies Rechtsanwalt Hünlein u. a. auch auf die ensprechend spezialisierten Anwälte und Anwältinnen in der DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. – www.mittelstands-anwaelte.de –

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Klaus Hünlein
Rechtsanwalt
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Fachanwalt für Verwaltungsrecht
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